O najmie Ilona już pisała (tutaj, tutaj), ale to na tyle ciekawa umowa, że temat nie zostanie jeszcze długo wyczerpany. W tym artykule przybliżę Wam sposób na zabezpieczenie praw wynajmującego w umowie najmu lokalu mieszkalnego czyli najem okazjonalny.

Tym sposobem na zabezpieczenie praw wynajmującego  jest właśnie zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Nazwa, w moim odczuciu jest dość niefortunna, gdyż przywodzi na myśl raczej coachsurfing, niż zawieranie wieloletnich umów najmu, nie jest to jednak kluczowe:)

Czym charakteryzuje się ta odmiana umowy najmu?
Jej prawne podstawy zostały uregulowane rozdziałem 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Sama umowa zawiera tylko kilka dodatkowych elementów, ponad to, co i tak ujmuje się w umowie najmu lokalu mieszkalnego, wymaga jednak dodatkowych zabiegów Stron umowy. Umowa taka nie może być zawarta na dłużej niż 10 lat, Wynajmującym musi być osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, lokal musi być przeznaczony na cel mieszkaniowy – odpada zatem wynajem lokalu usługowego.

Na czym polega zabezpieczenie interesu wynajmującego?
Dzięki zawarciu tej umowy, już na wstępie wynajmujący uzyskuje dokument, będący podstawą do szybkiego pozbycia się lokatora, który nie płacąc zajmuje lokal ponad określony umową termin. Zawarcie takiej umowy pozwala na uniknięcie żmudnej i często bezskutecznej procedury eksmisyjnej.

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego:
– zawarcie na piśmie umowy najmu
– złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia wynajmowanego lokalu w odpowiednim terminie. Oświadczenie musi wskazywać inny lokal niż najmowany, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
pozyskanie od właściciela tego innego lokalu zgody na to, by najemca w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu u niego zamieszkał,
– przedłożenie umowy wraz z załączonymi oświadczeniami w Urzędzie Skarbowym.

Czy warto?
W mojej opinii tak! Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi czynnościami, ale jest dużo bardziej skuteczne w razie nielojalnego najemcy niż zawarcie umowy “zwykłej”. W obliczu problematycznego najemcy, dodatkowa wizyta u notariusza i zgłoszenie umowy w Urzędzie Skarbowym  mogą się okazać niewielkim utrudnieniem. Jeżeli bowiem najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu wyznaczając nawet 7- dniowy termin. Jeżeli żądanie nie spotka się z oczekiwanym odzewem, wynajmujący może uzyskać na oświadczeniu najemcy (tym sporządzonym w formie aktu notarialnego) klauzulę wykonalności sądu, która  następnie pozwoli przeprowadzić eksmisję bez konieczności zapewnienia najemcy lokalu zastępczego.
W przeciwnym wypadku pamiętajmy, że nie możemy tak po prostu wyrzucić kogoś z mieszkania, jeśli nie ma on gdzie pójść, nawet gdyby zalegał z czynszem!


Oczywiście, nie jest to  obligatoryjne: zawsze decydują strony umowy biorąc pod uwagę okoliczności jej zawarcia.

W kolejnym artykule napiszę o praktycznym aspekcie umowy najmu okazjonalnego i wskażę przykładowe postanowienia umowne.

Stan prawny: 26 maja 2015 r.

Autorka: Agnieszka Stupkiewicz