Umowa sprzedaży nieruchomości nie jest odmiennym typem umowy, jednak ze wzlgędu na specyfikę regulacji postanowiłam artykuły na ten temat wyodrębnić*.

Umowa sprzedaży jest najcześciej umową zobowiązująco – rozporządzającą. Co to znaczy? Z jednej strony, umowa taka stanowi zobowiązanie do przeniesienia własności jakiegoś przedmiotu – sprzedawca zobowiązuje się, że coś sprzeda, a kupujący – że kupi. Z drugiej strony – umowa ta przenosi własność tego przedmiotu na kupującego. Tak naprawdę, to zatem dwie umowy, które jednak zawieramy w postaci jednej.  

Podwójny skutek umowy sprzedaży jako umowy zobowiązująco – rozporządzającej wynika wprost z Kodeksu cywilnego:

Art. 155.
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Przepis stanowi, że z faktu zawarcia umowy sprzedaży wynika przeniesienie własności nieruchomości. Nie jest konieczny do wystąpienia tego skutku wpis w księdze wieczystej, przekazanie lokalu, czy spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Powołany wyżej przepis stanowi także, o możliwych wyjątkach, polegających na tym, że umowa sprzedaży nieruchomości ma wyłącznie skutek zobowiązujący (oznacza to, że strony wyłącznie zobowiązują się do zawarcia kolejnej umowy, która już docelowo przeniesienie własność na kupującego). Wyjątki te mają miejsce gdy:

1. “przepis szczególny stanowi inaczej”.
Taką sytuację mamy wtedy, gdy na przykład przenosimy własność nieruchomości, a umowa została zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu.

Przykład:
Własność przedmiotowej działki zostanie przeniesiona na kupującego jeżeli otrzyma on spadek po zmarłej Janinie Kowalskiej w skład którego wejdzie przedmiotowa działka.

2. “strony inaczej postanowiły”.

Strony mogą postanowić, że przeniosą własność nieruchomości dopiero w przyszłości. Taka sytuacja jest czasami wymuszona tym, że innej osobie, albo instytucji (na przykład Agencji Nieruchomości Rolnych w pewnych przypadkach) przysługuje prawo pierwokupu sprzedawanej rzeczy. Wówczas, umowa przenosząca własność może być zawarta dopiero, gdy uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa (czyli nie kupi tej nieruchomości).

Przykłady:

Własność lokalu mieszkalnego zostanie przeniesiona po uzyskaniu przez kupującego kredytu bankowego i podpisaniu przez niego umowy kredytowej.

Strony zgodnie zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości oznaczonej w punkcie I umowy po założeniu Księgi Wieczystej przez właściwy dla tej nieruchomości sąd wieczystoksięgowy na uprzedni wniosek Sprzedającego.

Umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego zostanie zawarta po wykreśleniu hipoteki  z księgi wieczystej założonej dla lokalu o numerze KR1P/0000012345/1.

Co wiąże się z zawarciem umowy sprzedaży o skutku zobowiązującym?

Jeżeli z jakiegoś względu dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a nie przenoszącej jej własność, warto pamiętać o kilku kwestiach.

Efektem zawarcia umowy sprzedaży o skutku wyłącznie zobowiązującym nie jest przeniesienie własności rzeczy.

W przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości, która posiada już swoją księgę wieczystą,  nie jest możliwe wpisanie do księgi informacji o nowym właścicielu – bo właściciel jeszcze się nie zmienił. Można jednak wpisać do księgi roszczenie wynikające z zawartej umowy!

Właścicielem nadal jest dotychczasowy właściciel. Strony nie są jednak pozbawione ochrony. Gdyby druga strona uchylała się od zawarcia umowy przenoszącej własność, można szukać ochrony na drodze sądowej, gdyż uprawnionemu przysługuje roszczenie o zawarcie takiej umowy. Roszczenie to przedawnia się z upływem 10 lat.

Uwaga: zawarcie wyłącznie umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości  może wiązać się z koniecznością uiszczenia ceny sprzedaży, jak również z wydaniem przedmiotu sprzedaży w posiadanie nabywcy!

 

*Aby nie mijać się z prawdą, muszę podkreślić, że to, o czym pisałam powyżej można stosować nie tylko do nieruchomości, ale do wszystkich rzeczy oznaczonych co do tożsamości, ale skoro nie pisałyśmy jeszcze na blogu o tym, czym są rzeczy oznaczone co do tożsamości – wolałam nie poruszać za dużo nowego na raz.

 

Autorka: Agnieszka Stupkiewicz