Umowa najmu i umowa dzierżawy są umowami nazwanymi uregulowanymi w Kodeksie Cywilnym. Dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu, o czym świadczy brzmienie art. 694 Kodeksu cywilnego wskazującego, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Z tego względu między tymi umowami występuje wiele podobieństw, są jednak pewne różnice pozwalające na ich odróżnienie i stosowanie w odmiennych okolicznościach.

Definicje
Dzierżawa polega na tym, że osoba dysponująca rzeczą lub prawem oddaje dzierżawcy na czas oznaczony lub nieoznaczony tę rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków w zamian za określony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego). Najem natomiast jest umową, na podstawie której wynajmujący oddaje rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca jest zobowiązany do opłacania z tego tytułu czynszu.

Pożytki
Tym, co przede wszystkim rozróżnia te dwie umowy jest to, że najem nie jest związany z pobieraniem z przedmiotu najmu pożytków. Takie uprawnienie ma wyłącznie dzierżawca. Pożytki – zgodnie z Kodeksem cywilnym dzieli się na naturalne (np. owoce, zboże, żwir) jak i cywilne – czyli dochody jakie przynosić może nieruchomość lub inny przedmiot najmu (maszyna, sprzęt budowlany), np. czynsz. Co to oznacza w praktyce? Na przedmiocie dzierżawy po prostu się zarabia: wynajmuje maszyny, obsiewa grunt z nadzieją na wysoki plon za kilka miesięcy, wynajmuje mieszkanie, itd.

Dodatkowe obciążenia
Dzierżawca, o ile zostanie to określone umową, może zostać zobowiązany przez wydzierżawiającego do zapłaty podatku i innych opłat związanych z własnością/posiadaniem przedmiotu dzierżawy – np. ubezpieczenia nieruchomości. Takich obciążeń nie ponosi raczej najemca.

Poddzierżawa, podnajem
O poddnajmie lub poddzierżawie mówimy, kiedy dzierżawca lub najemca oddaje przedmiot dzierżawy/najmu jeszcze innej osobie na podobnych zasadach. Należy jednak pamiętać o kilku kwestiach. Kodeks cywilny nie wprowadza ograniczenia polegającego na tym, że wynajmującym lub wydzierżawiającym może być tylko właściciel nieruchomości. Powinna być to osoba, która jest posiadaczem nieruchomości i może nią dysponować. Konieczne z punktu widzenia dzierżawcy jest, aby w umowie zawartej z wydzierżawiającym np. mieszkanie znalazła się wyraźna zgoda wydzierżawiającego na dalszy najem mieszkania, co wynika z ugruntowanego poglądu doktryny (dotyczącego interpretacji art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego). Brak takiej zgody może powodować rozwiązanie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego bez zachowania okresu wypowiedzenia. Z kolei w przypadku najmu, jeżeli w umowie nie znajdzie się odpowiednie zastrzeżenie, najemca będzie mógł bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody wynajmującego mieszkanie nieodpłatnie użyczyć lub podnająć przedmiotowy lokal.

Jak takie postanowienie może wyglądać w umowie?

Najemca nie będzie uprawniony do oddania Przedmiotu Najmu ani w całości ani w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem.

Najemca nie może bez zgody Wynajmującego oddać lokalu mieszkalnego w podnajem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej.

Wydzierżawiający wyraża zgodę na oddawanie przedmiotu dizerżawy w podnajem, poddzierżawę lub do bezpłatnego używania.

Dalsza część różnic pomiędzy najmem a dzierżawą – już niedługo na blogu!

Autorka: Agnieszka Stupkiewicz